L’acquisto della prima casa è una tappa importantissima e al tempo stesso delicata: sbagliare può comportare una serie di problemi che, nel breve o lungo periodo, potrebbero assumere contorni irreversibili. Ecco come muoversi per scongiurare passi falsi e amare conseguenze.
Quando si compra la prima casa, spesso si incappa in errori dal potenziale devastante. Non solo nel rapporto costi-benefici in termini di prezzo-qualità, ma anche in fatto di aspettative. Sbagliare, comprando una casa che non corrisponde al valore reale o che delude dopo un ingente investimento, è molto più facile di quanto si possa pensare soprattutto se non ci si informa e se non si valutano attentamente tutti i pro e i contro dell’affare da concludere. Innamorarsi di un’abitazione al primo colpo, poi, non significa che ci si debba fidare dell’istinto o delle prime sensazioni.
Prima casa: i consigli per comprarla senza sbagliare
L’acquisto prima casa, come riporta l’Agenzia delle Entrate nella guida sulle imposte e le agevolazioni fiscali, in Italia rappresenta ancora una delle principali forme di investimento. Ma spesso si perdono occasioni che forse non tornano più e si rischia di pentirsi amaramente di aver comprato un’abitazione che non soddisfa le proprie esigenze. A questo proposito è bene conoscere tutti i bonus e gli incentivi 2022 per la casa, così come tutto ciò che occorre per comprare un’abitazione in sicurezza al riparo da errori potenzialmente irreversibili.
Dagli incentivi alle imposte, c’è una costellazione di buone regole da seguire quando si intende acquistare la prima casa.
Accertarsi del valore e della proprietà dell’immobile da comprare come prima casa
Prima di comprare casa, in questo caso la prima abitazione, è bene avere più informazioni possibili sull’immobile. Sono fondamentali i dati catastali e ipotecari, e a tal proposito occorre condurre attente verifiche sul reale valore e sul fatto che il venditore ne sia legittimo proprietario. Sul sito web dell’Agenzia delle entrate, a questo scopo, sono disponibili servizi dedicati per eseguire questi controlli preventivi, all’esito dei quali sarà compiuto il primo passo per un acquisto sicuro.
Occhio anche al cosiddetto compromesso, il contratto preliminare consistente in un accordo tra venditore e acquirente sul reciproco impegno alla stipula di un successivo contratto di compravendita di tipo definitivo. Il trasferimento del diritto di proprietà, è bene ricordarlo, avverrà solo con la firma di quest’ultimo.
Si procede a “compromesso” di compravendita quando, ad esempio, non è possibile una conclusione immediata dell’acquisto perché il compratore cerca o aspetta un mutuo oppure quando il venditore non può trasferire la proprietà perché in attesa di una nuova abitazione. Per essere valido, il contratto preliminare deve essere scritto e redatto in una delle seguenti formule: scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico. Tale contratto preliminare va registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione e, se stipulato con atto notarile, è il notaio a provvedervi entro 30 giorni.
Le imposte per l’acquisto della prima casa
Quando l’acquisto soddisfa i requisiti “prima casa”, le imposte sono ridotte e le agevolazioni si applicano generalmente in costanza di alcune condizioni: l’immobile oggetto d’acquisto appartiene a determinate categorie catastali, si trova nel Comune in cui l’acquirente risiede o lavora, o dove intende stabilire la residenza, l’acquirente ha determinati requisiti.
Le imposte da versare per l’acquisto prima casa sono le seguenti:
- se si acquista da privato o impresa che vende in regime di esenzione Iva: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (ridotta rispetto allo standard del 9%), imposta ipotecaria fissa di 50 euro, imposta catastale fissa di 50 euro
- se si acquista da impresa con vendita soggetta a Iva: Iva ridotta al 4%, imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro.
Agevolazioni prima casa: requisiti per ottenere i benefici
In presenza di specifiche condizioni e soltanto se chi compra possiede i requisiti, dunque, si accede alle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa.
Per godere dei benefici prima casa e delle relative occorre fare riferimento anzitutto alla categoria catastale dell’immobile. L’abitazione che si vuole comprare deve appartenere a una delle seguenti:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Prima casa under 36: l’agevolazione per i giovani
Con il Decreto Sostegni Bis, il Governo ha introdotto una nuova agevolazione rivolta agli under 36: i giovani con età inferiore ai 36 anni possono beneficiare dell’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale, purché con un valore Isee non superiore a 40mila euro all’anno.
In caso di acquisto soggetto a Iva, spiega la nota pubblicata sul sito web dell’Agenzia delle Entrate, è riconosciuto un credito d’imposta di pari importo rispetto al tributo pagato per concludere l’acquisto. La misura, che prevede anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati al fine di comprare, costruire o ristrutturare un immobile ad uso abitativo, è attuabile per atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.
Quando si perdono le agevolazioni prima casa
Ci sono casi in cui si possono perdere le agevolazioni per la prima casa e si dovranno pagare le tasse “risparmiate” più relativi interessi e una sanzione pari al 30% delle stesse imposte dovute. Si tratta di una fattispecie che si realizza se si è in presenza di queste condizioni:
- false dichiarazioni nell’atto di acquisto
- abitazione venduta o donata prima di 5 anni dalla data di acquisto (salvo che, entro 1 anno, non si acquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire a propria abitazione principale entro il breve periodo). Attenzione: il requisito del riacquisto, in questo secondo caso, non è raggiunto se, entro l’anno dalla vendita del primo fabbricato, si firma soltanto un compromesso
- residenza nel Comune in cui si trova l’immobile non effettiva entro 18 mesi dall’acquisto
- mancata vendita dell’immobile già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”, entro l’anno dall’acquisto di un nuovo fabbricato da destinare a prima casa
Una volta acquistata la prima casa, sarà possibile eseguire tutti gli eventuali interventi edilizi per renderla davvero perfetta per le proprie esigenze, dalla tinteggiatura della facciata esterna dell’abitazione alla questione del possibile risparmio in bolletta con l’installazione di elettrodomestici intelligenti.